資産形成

住宅ローン総支払額の徹底比較【2026年版】変動・固定・フラット35の選び方

住宅ローンは「人生最大の借金」。3,000万円を35年で借りた場合、金利によって総支払額は3,500万円〜4,500万円と1,000万円以上の差が出ます。月々の返済額だけ見て決めるのは危険で、「総支払額」「金利上昇リスク」「繰上げ返済の柔軟性」の3つで判断する必要があります。

この記事では、変動・固定・フラット35の特徴と選び方、3,000万円借入の総支払額シミュレーション、金利上昇時の影響、住宅ローン控除との組み合わせ方を解説します。

3種類の住宅ローン

1. 変動金利型

半年ごとに金利が見直される。2026年5月時点で店頭金利0.3〜0.5%と最も低い。ただし将来の金利上昇リスクを借り手が負う。返済額は5年ごとに見直され、上昇率は1.25倍までという「5年ルール・125%ルール」がある銀行が多い。

2. 全期間固定金利型

借入時の金利が完済まで固定。2026年5月時点で1.5〜1.9%程度。金利上昇リスクなしで安心だが、変動金利より総支払額が大きくなる傾向。

3. フラット35

住宅金融支援機構の長期固定金利ローン。1.7〜2.0%程度。「フラット35S」だと当初5年〜10年金利が0.25%減。耐震・省エネ性能の高い住宅で利用可能。借入額の上限は8,000万円。

3,000万円借入の総支払額比較（35年返済・元利均等）

変動0.5%とフラット35の差は約800万円。これが「変動の方が安いから変動にしよう」と思う最大の理由ですが、金利が35年間ずっと0.5%のままという保証はありません。

あなたの住宅ローンを計算してみよう

金利上昇シナリオの試算

変動金利を選んだ場合、金利が上がるとどうなるか。3,000万円借入・35年・当初0.5%のケースで、5年後・10年後・15年後に金利が上昇したシナリオを試算します。

金利2%上昇すると総支払額が400万円増。これに耐えられるかが変動金利を選ぶ判断ポイントです。FPの実務では「金利が3%まで上昇しても返済可能」「総支払額が500万円増えても困らない」家計なら変動、不安なら固定を推奨しています。

住宅ローン控除との組み合わせ

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）は、年末ローン残高の0.7%が10〜13年間、所得税・住民税から控除される制度です。3,000万円借入なら最大年21万円、13年で合計273万円の控除になります。

控除を最大化するには、控除期間中はあえて繰上げ返済せず残高を残すのがセオリーです。控除期間が終わった11年目以降に繰上げ返済を集中させるのがFP的にベストプラクティス。

繰上げ返済 vs 投資

余剰資金を「繰上げ返済」に回すか「NISA等で投資」に回すかは永遠の論争です。判断基準は「住宅ローン金利 vs 投資の期待リターン」。

• 変動0.5%: NISA・iDeCo（期待リターン3-5%）が圧倒的有利。投資を優先
• 固定1.7%: NISA投資の方がやや有利だが、リスクを考えると五分五分
• 過去のフラット35（2-3%）: 繰上げ返済が確実な節約

Q&A

Q1. 頭金はいくら入れるべき？

A. 一般には物件価格の20%が目安と言われますが、低金利時代は頭金少なめ・手元資金を残す戦略も合理的。手元に300-500万円の「生活防衛資金」と「リフォーム積立」を残してから、残りを頭金に回すのが安全です。

Q2. 共働きで連帯債務 vs ペアローン、どちらが有利？

A. 住宅ローン控除を夫婦両方で受けたいならペアローンが有利。ただし諸費用が2本分かかります。連帯債務型（フラット35）は手数料が1本分で済みますが、控除の柔軟性は劣ります。

Q3. 返済期間は35年か30年か？

A. 35年で借りて、繰上げ返済で実質短縮が定石です。借入期間が長いほど毎月返済額が抑えられ、家計に余裕が生まれます。早く返したくなったら繰上げ返済すれば良いだけです。

Q4. ボーナス払いはどう？

A. 原則ボーナス払いなしがおすすめです。ボーナスは業績次第で減ることがあり、ボーナス払いに依存するとリスクになります。月々のキャッシュフローで完結させるのが安全です。

Q5. 借換えのタイミングは？

A. 残債1,000万円以上・残期間10年以上・金利差1%以上のいずれも満たすなら借換え検討の目安。諸費用（事務手数料・登記費用等）で50-100万円かかるため、それを上回る利息減効果が必要です。